此前就有消息传出，2025 年欧盟将全面关闭欧洲 “黄金签证”，这一消息并非空穴来风。2022 年欧洲议会通过倡议，呼吁欧盟成员国在 2025 年前逐步淘汰所有 “黄金护照” 和 “黄金签证” 计划。

近年来，欧洲 “黄金签证” 的发展走向也印证了这一趋势。

2022 年，英国率先取消投资移民；

2023 年，爱尔兰关停相关项目，葡萄牙终结 “购房移民”；

到了 2025 年，西班牙、匈牙利购房通道也将关闭。

在欧洲购房移民项目中，目前希腊仍保留相关项目，成为高净值人群 “移居欧洲” 的关键通道。

希腊购房移民政策的演变

希腊购房移民政策虽然未终止，但近年来历经两次门槛调整。

2023 年 8 月，首次政策修订将核心区域的房产投资最低限额从 25 万欧元翻倍至 50 万欧元。

2024 年 8 月 31 日，希腊政府再次调价，将核心区及热门旅游区域的购房门槛提升至 80 万欧元。不过，新政仍保留了 25 万欧元的投资门槛，即 “商改住” 项目。

希腊政府保留这一低价门槛，源于其城市更新计划，希望借助外资对老旧商业建筑进行整体改造，优化城市空间布局与环境品质。

“商改住” 改建需要大量资金投入，而外国移民资金正好能填补这一缺口。

希腊 “商改住” 项目的优势

• 取消区域限制 ：早期希腊购房移民，投资者多集中于雅典市中心、南北部富人区等核心地段。“商改住” 项目取消区域限制，使投资者可重新聚焦这些优质地段，位置选择更加灵活。

• 类型统一，价值提升 ：过去可投资二手房或土地等，类型多样，部分房产存在内部翻新但外部陈旧的情况，影响投资价值。“商改住” 项目要求内外部整体翻新，房产整体价值更高。

• 整体翻新，收益增加 ：将整栋楼改造成新楼，后期管理统一，长期物业投资收益有望提高，“商改住” 建筑位置优越、为新建房产，品质有保障，具有较高的投资吸引力。

自 2013 年启动以来，希腊黄金签证计划已走过十二年历程。2024 年希腊政府虽调整了政策，提高了投资门槛，但该计划仍备受中国申请人等外国投资者青睐。

在欧洲黄金签证整体收紧的背景下，希腊 25 万欧元的 “商改住” 政策，为投资者提供了低价获取欧洲身份的难得机会。面对这一机遇，投资者应抓住时机，尽早规划。